Bauvorhaben im Markt Roßtal
Hier finden Sie alle wichtigen Hinweise und Ansprechpartner rund um den Ablauf und die Anforderungen bei Bauvorhaben im Markt Roßtal. Ob Neubau, Umbau oder Erweiterung – für viele bauliche Maßnahmen ist eine Genehmigung erforderlich. Erfahren Sie, wie Sie Ihren Bauantrag korrekt einreichen, welche Unterlagen benötigt werden und welche Schritte nach der Einreichung folgen. Wir unterstützen Sie dabei, Ihr Projekt reibungslos und im Einklang mit den geltenden Vorschriften umzusetzen.
Zulässige Bebauung
Die planungsrechtliche Beurteilung des Baugrundstücks erfolgt nach dem Baugesetzbuch (BauGB).
Liegt das Baugrundstück im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes spricht man von einer Bebauung nach § 30 BauGB. Der Bebauungsplan setzt die Art und das Maß der zulässigen Bebauung fest. Daneben finden sich häufig weitergehende Festsetzungen wie z. B. zulässige Dachformen, Einfriedungshöhen und Standorte zu Garten- und Gerätehäuschen.
Liegt das Baugrundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und ist kein Bebauungsplan vorhanden, so richtet sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 34 BauGB (Innenbereich). Hier wird die umliegende Bebauung zur Beurteilung eines geplanten Bauvorhabens herangezogen.
Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt als bayerisches Landesgesetz, was bei der Bauausführung zu beachten ist. Sie regelt auch die Frage, ob ein Vorhaben einer Genehmigung bedarf und welches Verfahren dabei Anwendung findet.
Bauberatung beim Markt Roßtal
Wir unterstützt Sie gerne bei baurechtlichen Fragen zu Ihrem geplanten Vorhaben und bieten Ihnen deshalb eine Bauberatung nach vorheriger Terminvereinbarung an.
Gerne können Sie hierzu Frau Zinke oder Herrn Suess kontaktieren oder uns eine E-Mail mit Ihrem Anliegen schicken (siehe Kontaktdaten rechts).
Damit wir Ihnen schneller und besser helfen können, bitten wir Sie folgende Informationen bereitzuhalten oder vorab schriftlich mitzuteilen:
- Auf welchem Grundstückstück soll das Vorhaben umgesetzt werden? Flurnummer und Gemarkung oder Adresse
- Was möchten Sie bauen? z.B. Wohnhaus, Carport, Mauer, etc.
Bei kleineren Vorhaben auf dem Grundstück, wie Gartenhäuschen, Terrassenüberdachung, Einfriedungen, Carports etc. wären folgende Informationen zusätzlich von Vorteil:
- Wo soll das Vorhaben auf dem Grundstück umgesetzt werden? Lageplan mit einer einfachen Skizzierung und Angabe der Maße (Breite x Höhe x Tiefe)
Bauvoranfragen
Die formlose Bauvoranfrage stellt ein freiwilliges Angebot des Landratsamtes Fürth dar. Hierdurch können sich Bauherren vor Antragstellung vergewissern, ob ihr geplantes Bauvorhaben grundsätzlich realisierbar wäre. Die Antragsteller erhalten hierbei eine schriftliche Rückmeldung durch das Landratsamt Fürth, diese ist jedoch rechtlich nicht bindend, weshalb auch keine Rechtsmittel möglich sind. Grundsätzlich ist zur Stellung einer formlosen Bauvoranfrage ein entsprechendes Schreiben an die Behörde erforderlich, diesem ist ein amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000 bzw. soweit schon vorhanden, Planskizzen im Maßstab 1:100 beizufügen.
Nachdem die Bauvoranfrage gesetzlich nicht geregelt ist, ist es leider nicht möglich, diese über das Bayern-Portal direkt dem Landratsamt Fürth digital zukommen zu lassen. Vom Grundsatz sollten Bauvoranfragen jedoch ebenfalls immer zunächst beim Landratsamt eingereicht werden. Die Einreichung kann digital per E-Mail an bauamt@lra-fue.bayern.de erfolgen. Das Landratsamt würde dann die zuständige Gemeinde beteiligen und um Stellungnahme zu dem Vorhaben bitten.
Sollten dennoch Bauvoranfragen zunächst beim Markt Roßtal eingehen, entscheidet das Bauamt des Markt Roßtal, ob diese zunächst selbst von uns bearbeitet werden und dann gemeinsam mit der gemeindlichen Stellungnahme an das Landratsamt Fürth weitergeleitet werden oder eine Weiterleitung unmittelbar nach Eingang erfolgt.
Bauantrag und Baugenehmigung
Ob ein geplantes Bauvorhaben
- verfahrensfrei (Art. 57 BayBO),
- verfahrenspflichtig oder
- anzeigepflichtig ist,
regelt die Bayerische Bauordnung (BayBO).
Sie gibt auch Auskunft darüber, welche Formulare zu verwenden sind und über den Markt Roßtal eingereicht werden müssen. Es ist zu beachten, dass auch für "verfahrensfreie Bauvorhaben" u. U. eine Zustimmung durch den Markt Roßtal erforderlich ist.
Über Anträge, die ein "verfahrensfreies Bauvorhaben" betreffen und einer Zustimmung bedürfen, entscheidet der Markt Roßtal.
Für Bauvorhaben, die einer Genehmigung durch die untere Bauaufsichtsbehörde bedürfen, ist das Landratsamt Fürth zuständig.
Bauantragsunterlagen und Formblätter erhalten Sie entweder im Schreibwarenhandel oder online über diese Seite.
Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO
Bauliche Anlagen, die keine Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 BayBO) sind und im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegen, können unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung errichtet werden.
1. Voraussetzungen
Ein Vorhaben fällt unter das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Das Vorhaben ist kein Sonderbau.
- Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB: der Bebauungsplan muss mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten) oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§§ 12, 30 Abs. 2 BauGB: Bebauungsplan für Vorhaben, bei denen ein Vorhabenträger sich gegenüber der Gemeinde zur Durchführung des Vorhabens und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet).
- Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans und etwaigen örtlichen Bauvorschriften (z.B. einer Stellplatzsatzung, einer Ortsgestaltungssatzung).
- Die Erschließung ist gesichert.
- Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
- Es handelt sich nicht um ein handwerkliches oder gewerbliches Bauvorhaben, für das die Gemeinde durch Bebauungsplan die Anwendung der Genehmigungsfreistellung ausgeschlossen hat.
2. Verfahren
Bei einem genehmigungsfreigestellten Vorhaben ist die Gemeinde von dem Bauvorhaben zu informieren. Dazu ist wie beim Genehmigungsverfahren ein Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde einzureichen. Bauherr und Entwurfsverfasser sind dafür verantwortlich, dass alle Vorschriften bei der Ausführung des Vorhabens eingehalten werden. Die Bauaufsichtsbehörde kann im Rahmen ihrer bauaufsichtlichen Befugnisse die Baueinstellung, Nutzungsuntersagung oder Baubeseitigung verlangen, wenn das Vorhaben gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Wenn die Gemeinde die Durchführung eines vereinfachten Genehmigungsverfahrens verlangt, werden die Unterlagen automatisch als Bauantrag weiterbehandelt, wenn dieses auf dem Bauantragsformular entsprechend vermerkt wurde.
3. Beteiligung der Nachbarn
Spätestens mit der Einreichung der Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr die Nachbarn von dem Bauvorhaben unterrichten. Eine bestimmte Form für die Nachbarbeteiligung ist bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben nicht vorgesehen.
4. Baubeginn
Mit der Bauausführung darf begonnen werden, wenn
- sich die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen äußert, dass das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder
- die Gemeinde bereits vor Ablauf der Monatsfrist dem Bauherrn schriftlich mitteilt, dass sie kein Genehmigungsverfahren verlangen wird.
Danach hat der Bauherr vier Jahre Zeit, mit der Bauausführung zu beginnen. Nach Ablauf der vier Jahre muss er erneut einen Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren einreichen.
Antrag einreichen - Änderung seit 01.07.2023
Seit dem 01.07.2023 sind vollständige Bauanträge direkt beim Landratsamt Fürth einzureichen und nicht mehr bei den Gemeinden. Die Gemeinden werden nach Einreichung durch das Landratsamt Fürth digital über den Antrag informiert und beteiligt, um über das gemeindliche Einvernehmen entscheiden zu können.
Das Bauamt hat daher keinen Einfluss darauf, zu welchem Zeitpunkt der Markt Roßtal die Unterlagen erhält und kann daher eine Behandlung im nächsten Bau- und Umweltausschuss nicht garantieren.
Die gilt nicht für:
- geplante Bauvorhaben, die die Voraussetzungen des Freistellungsverfahrens gemäß Art. 58 der Bayerischen Bauordnung erfüllen und
- isolierte Befreiungen und Abweichungen
Abweichungen nach Art. 63 BayBO (Isolierte Abweichung/Befreiung)
Wenn Ihr verfahrensfreies oder genehmigungsfreigestelltes Vorhaben sonstigem Bauordnungsrecht widerspricht, können Sie eine Abweichung beantragen.
Unterschiede in den Begriffen:
Abweichungen (§ 63 Abs. 1 BayBO) erlauben es, von bestimmten Anforderungen der BayBO abzuweichen, wenn dies im Einzelfall gerechtfertigt ist, beispielsweise aufgrund besonderer örtlicher Gegebenheiten. Voraussetzung ist, dass die Abweichung mit den öffentlichen Interessen vereinbar ist und die Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet wird.
Befreiungen (§ 63 Abs. 2 BayBO) ermöglichen es, von Festsetzungen eines Bebauungsplans oder anderen planerischen Vorschriften abzuweichen, wenn die Grundzüge der Planung dadurch nicht berührt werden und städtebauliche Ziele nicht gefährdet sind.
Diese Regelungen erlauben es also, unter bestimmten Umständen Ausnahmen von den baurechtlichen Vorgaben zu machen, wenn die Situation es erfordert.
Voraussetzungen
Eine isolierte Abweichung von sonstigem Bauordnungsrecht können Sie beantragen, wenn
- Ihr Vorhaben verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt ist und
- die Abweichungen unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Vorschrift des Bauordnungsrechts und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Verfahrensablauf einer isolierten Befreiung/Abweichung
Nachdem jedes Vorhaben sehr individuell zu bewerten ist, kontaktieren Sie bitte die Kolleginnen und Kollegen (siehe Kontakt) der Bauverwaltung.
Die Mitarbeitenden der Bauverwaltungen werden Sie dementsprechend beraten und notwendige Formulare aushändigen.
Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis
Nachdem sich im Marktgebiet von Roßtal 61 Baudenkmäler befinden und der Ortskern von Roßtal ein sog. Ensemble-Bereich ist, ist bei denkmalgeschützten Gebäuden sowie Vorhaben im Ensemble-Bereich besondere Vorschriften zu beachten. Häufig ist ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zu stellen. Bitte prüfen Sie deshalb vor Beginn, ob das Gebäude ein Einzeldenkmal oder ein Ensemblegebäude ist und ob Ihre geplante Maßnahme erlaubnispflichtig ist.
Bei Fragen können Sie sich gerne an Frau Tiefel wenden (Kontaktdaten rechts) oder direkt an die Untere Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Fürth, Im Pinderpark 2, 90513 Zirndorf.
Anfragen bzw. Terminvereinbarungen für den jeweiligen Amtstag für Denkmalpflege bei Herrn Binöder unter der Telefonnummer: 0911 9773-1538. Weitere Informationen finden Sie unter "Denkmalschutz" auf der Website des Landratsamt Fürth.
Amtlicher Lageplan bzw. Katasterauszug zur Bauvorlage
Der Katasterauszug zur Bauvorlage ist beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung in Neustadt a.d.Aisch, Telefonnummer: 09161 30708-0, Zur Website erhältlich. Dort sind auch digitale sowie unbeglaubigte Flurkartenauszüge bestellbar.
Örtliche Bauvorschriften des Marktes Roßtal
Weitere Informationen
Website des Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr
oder auf derInteressante Publikationen zum Thema: Zukunftsweisendes Bauen und Wohnen finden Sie hier