Der Bau-Turbo

Am 30.10.2025 ist der sogenannte „Bau-Turbo“ mit mehreren neuen Vorschriften im Baugesetzbuch (BauGB) in Kraft getreten. Ziel ist es, die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen und Verfahren zu vereinfachen. Der Begriff „Bau-Turbo“ fasst mehrere rechtliche Regelungen zusammen, die in verschiedenen Bereichen gelten und jeweils eigene Voraussetzungen haben.

Anwendungsbereiche des Bau-Turbos:

1. § 31 Abs. 3 BauGB – innerhalb eines Bebauungsplans
2. § 34 Abs. 3b BauGB – Innenbereich
3. § 246e BauGB – Außenbereich und Auffangregelung

Durch diese Vorschriften können Ausnahmen, Befreiungen oder neues Baurecht geschaffen werden, wenn die Gemeinde nach § 36a BauGB zustimmt und die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der Bau-Turbo erleichtert sowohl Wohnraumschaffung und Nachverdichtung im Innenbereich als auch – unter strengen Kriterien – die Entwicklung ortsrandnaher Flächen.

Ein Anspruch der Bauleute/Vorhabenträger auf Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB besteht aber ausdrücklich nicht.

Vorgehen über Bauvoranfragen statt Bauanträgen

Um Zeitdruck sowie unnötige Kosten und Aufwand zu vermeiden, wird der Bau-Turbo grundsätzlich nicht erst im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Bauwillige, die den Bau-Turbo in Anspruch nehmen möchten, haben zunächst eine Bauvoranfrage beim Markt Roßtal – Bauverwaltung einzureichen, auf deren Basis wird geprüft:

• entspricht das Bauvorhaben überhaupt den Bau-Turbo-Richtlinien
• kann ein städtebaulicher Vertrag vereinbart werden

Dieser städtebauliche Vertrag kann u.a. regeln:

• Bauverpflichtung
• Selbstbezugsverpflichtung
• Maß der baulichen Nutzung / Bauweise
• in Aussicht gestellte Abweichungen oder Befreiungen
• zusätzliche Stellplätze
• Erschließung / Kostenregelungen
• Pflanzgebot/Ausgleichsflächen
• Vertragsstrafen
• usw.

Der Inhalt wird individuell auf das jeweilige Vorhaben abgestimmt.

• Befreiung dient der Schaffung von Wohnungen (§ 31 Abs. 3 BauGB)
• Bebauungsplan ist vor 2010 in Kraft getreten
• Vorhaben widerspricht keinem eindeutigen städtebaulichen Konzept
• BP verhindert/erschwert eine wirtschaftliche Bebauung aufgrund der Festsetzungen

Was ist ein Bebauungsplan?

Gibt es für ein Grundstück einen Bebauungsplan, ist genau festgelegt, was und wie gebaut werden darf (z. B. Art des Gebäudes, Höhe, Dachform).

• Vorhaben dient der Errichtung eines Wohngebäudes (§ 34 Abs. 3b BauGB)
• Auswirkungen der Abweichung sind für weitere Vorhaben im Umfeld tragbar?
• Das Vorhaben fügt sich nach Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein

Was bedeutet Innenbereich?
Der Innenbereich umfasst Grundstücke innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils. Hier ist Bauen zulässig, wenn sich das Vorhaben in die bestehende Umgebung einfügt (z. B. Größe, Nutzung, Bauweise).

• Vorhaben dient der Errichtung eines Wohngebäudes (§ 246e Abs. 3 BauGB)
• Fläche im Außenbereich steht im räumlichen Zusammenhang mit Flächen eines BP oder Innenbereich.
• Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbebauung vorgesehen

Was bedeutet Außenbereich?

Der Außenbereich liegt außerhalb der Ortschaften, etwa in der freien Landschaft, aber auch am Ortsrand. Hier ist Bauen grundsätzlich nicht erlaubt, nur in besonderen Ausnahmefällen (z. B. für landwirtschaftliche Betriebe).